보증금 계산에 필요한 숫자(보증금, 채권최고액, 시세로 쓸 값)는 주신 정보에 다 있어서 바로 정리했어요. 비어 있는 칸은 「확인 필요」로 두었고, 그 칸을 채우는 데 꼭 필요한 질문 세 가지는 맨 아래에 모았어요. [전문가 확인] 표시는 법률 판단이 필요한 곳이에요(대한법률구조공단 상담, 변호사, 법무사 등).
먼저 짚을 것: 가장 큰 위험 신호 두 개는 집 1에 있어요. 보증금과 근저당을 더하면 시세를 넘고, 계약하자고 나온 사람이 소유자 본인이 아니에요.
1. 매물 비교표
| 항목 | 집 1 (빌라) | 집 2 (오피스텔) |
|---|
| 보증금 | 전세 2억 2천만 원 | 전세 1억 9천만 원 |
| 월세 | 없음 | 없음 |
| 관리비 | 확인 필요 | 월 15만 원 |
| 전용면적 | 39㎡ | 33㎡ |
| 층·방향 | 2층, 남향 | 8층, 방향 확인 필요 |
| 출퇴근 (2호선 역까지 걸어서 10분 안?) | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 장점 | 남향, 집 2보다 6㎡ 넓음 | 을구에 근저당 없음, 보증금이 3천만 원 적음 |
| 단점 | 보증금과 근저당을 더하면 시세를 넘음, 계약 상대가 소유자 본인이 아님 | 관리비가 매달 15만 원, 시세 근거가 호가뿐, 오피스텔이라 전입신고·반환보증 가능 여부 확인 필요 |
- 면적 차이: 39㎡에서 33㎡를 빼면 6㎡
- 보증금 차이: 2억 2천만 원에서 1억 9천만 원을 빼면 3천만 원(집 1이 더 많음)
- 1년 부담을 견주고 싶다면 두 집의 차이만 이렇게 놓고 보면 돼요.
- 집 2 관리비 1년: 15만 원 × 12 = 180만 원
- 집 1 쪽: 3천만 원 × 금리(대출이면 대출 금리, 내 돈이면 예금 금리: 확인 필요) + 집 1 관리비 × 12(관리비 확인 필요)
2. 보증금 안전 점검
위험 신호 한눈에
| 등급 | 집 | 신호 | 이렇게 본 이유 |
|---|
| 높음 | 집 1 | 보증금 + 채권최고액이 시세의 약 130.8% | 합이 시세보다 8천만 원 많아서, 시세대로 팔려도 보증금 일부를 못 돌려받을 수 있어요 |
| 높음 | 집 1 | 계약 상대가 소유자 본인이 아님(아들이라고 함) | 대리 권한이 확인되지 않으면 소유자가 계약을 인정하지 않을 수 있어요 |
| 중간 | 집 2 | 보증금이 호가의 약 90.5% | 앞선 빚은 없지만 집값과의 여유가 2천만 원뿐이에요 |
| 확인 필요 | 집 1 | 시세 근거가 작년 같은 건물 거래 | 같은 면적·층의 거래인지, 지금도 그 값인지 알 수 없어요 |
| 확인 필요 | 집 1 | 근저당의 실제 대출 잔액 | 채권최고액은 한도라서 실제 빚은 이보다 적을 수 있어요 |
| 확인 필요 | 집 2 | 시세 근거가 매매 호가 | 호가는 부른 값이라 실제 거래값과 다를 수 있어요 |
| 확인 필요 | 집 2 | 전입신고 가능 여부 | 오피스텔은 집주인이 전입을 꺼리는 경우가 있고, 못 하면 보증금 보호 요건을 못 갖춰요 |
| 확인 필요 | 두 집 | 갑구의 압류·가압류·신탁(집 2는 소유자도), 건축물대장 | 아직 내용을 받지 못했어요 |
| 확인 필요 | 두 집 | 집주인의 세금 체납 | 밀린 세금은 경우에 따라 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요 |
| 확인 필요 | 두 집 | 전세보증금 반환보증 가입 | 집 1은 합이 시세를 넘어 어려울 수 있고, 집 2도 보증기관 기준에 따라 갈려요 |
집 1: 빌라 2층, 전세 2억 2천만 원
등기부등본 갑구 (소유자와 권리 제한)
- 소유자는 김○○인데 계약하자고 나온 사람은 소유자의 아들이라고 해요. 소유자와 계약할 사람이 달라요.
- 아들이라는 사실만으로는 대신 계약할 권한이 생기지 않아요. 대리 계약이라면 아래를 모두 갖춰야 하고, 서류가 충분한지는 [전문가 확인].
- 소유자 인감도장이 찍힌 위임장(집 주소, 보증금, 기간, 맡긴 범위가 적힌 것)
- 소유자 인감증명서(위임장 도장과 같은지, 최근 발급분인지, 본인이 발급했는지)
- 대리인 신분증 원본
- 계약 전에 소유자 본인과 직접 통화, 가능하면 영상통화
- 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로만
- 압류·가압류·신탁·가등기·경매개시결정 같은 기록은 말씀이 없어서 확인 필요예요.
- 등기부 맨 위가 「집합건물」이면 호수별로 등기된 다세대예요. 그냥 「건물」이면 다가구일 수 있고, 그때는 같은 건물 다른 세입자의 보증금까지 계산에 넣어야 해요.
을구 (근저당과 내 보증금)
- 합: 보증금 2억 2천만 원 + 채권최고액 1억 2천만 원 = 3억 4천만 원
- 비율: 3억 4천만 원 ÷ 2억 6천만 원(작년 같은 건물 매매 실거래) ≈ 130.8%
- 풀이: 집이 2억 6천만 원에 팔려도 근저당이 먼저 최대 1억 2천만 원을 가져가면, 남는 돈은 2억 6천만 원에서 1억 2천만 원을 뺀 1억 4천만 원이에요. 내 보증금 2억 2천만 원 가운데 최대 8천만 원이 모자랄 수 있어요. 경매로 가면 경매 비용이 먼저 빠지고 시세보다 낮게 팔리는 경우가 많아서 실제로는 더 모자랄 수 있어요. 보증금과 빚을 더한 값이 집값을 넘는, 흔히 「깡통전세」라고 부르는 숫자예요.
- 채권최고액은 한도라서 실제 남은 대출은 더 적을 수 있어요(확인 필요). 다만 이자가 붙어 빚이 늘어도 최고액까지는 나보다 먼저 가져갈 수 있으니 계산은 최고액으로 해요.
- 참고 계산: 잔금 때 근저당을 다 갚고 말소한다면 2억 2천만 원 ÷ 2억 6천만 원 ≈ 84.6%예요. 이때도 시세 근거(작년 거래)는 다시 확인해야 해요.
건축물대장
- 위반건축물 표시, 용도(다세대주택 같은 주거용인지, 근린생활시설인지)는 정보가 없어서 확인 필요. 정부24에서 볼 수 있어요.
- 위반건축물이거나 주거용이 아니면 반환보증이나 전세대출이 막힐 수 있어요(보증기관·은행에 확인 필요).
전입신고·확정일자·반환보증
- 잔금일과 입주일을 같은 날(다음 달 말, 주민센터가 여는 평일)로 잡고, 열쇠를 받자마자 전입신고와 확정일자를 함께 하세요. 확정일자는 계약서를 쓴 날 미리 받아 둘 수도 있어요.
- 전입신고와 입주를 마친 다음 날부터 효력(대항력)이 생겨요. 잔금 당일 집주인이 새로 담보를 잡히면 그쪽이 내 보증금보다 앞설 수 있어서 아래 특약 ①이 필요해요.
- 지금 사는 사람이 있다면 잔금일 전에 나가는지 확인 필요.
- 반환보증: 보증금과 근저당을 더한 값이 시세를 넘어서, 지금 조건 그대로는 가입이 어려울 가능성이 커요. 대리 계약일 때 필요한 서류까지 계약 전에 HUG·HF·SGI서울보증에 확인 필요.
집 2: 오피스텔 8층, 전세 1억 9천만 원
등기부등본 갑구
- 소유자, 압류·가압류·신탁 여부를 받지 못해서 확인 필요. 계약하러 나오는 사람이 등기부 소유자 본인인지 꼭 보세요.
- 신탁 등기가 있으면 형식상 소유자는 신탁회사예요. 신탁회사 동의 없이 맺은 전세는 보호받기 어려울 수 있으니, 신탁원부까지 떼어 보고 [전문가 확인].
을구
- 근저당 없음.
- 합: 보증금 1억 9천만 원 + 선순위 채권최고액 0원 = 1억 9천만 원
- 비율: 1억 9천만 원 ÷ 2억 1천만 원(매매 호가) ≈ 90.5%
- 여유: 2억 1천만 원에서 1억 9천만 원을 빼면 2천만 원. 경매 비용이나 시세보다 낮은 매각가를 생각하면 넉넉한 폭은 아니에요.
- 호가는 팔겠다고 부른 값이에요. 실거래가가 호가보다 낮으면 비율이 올라가니 실거래가로 다시 계산해야 해요(확인 필요).
- 지금 근저당이 없어도 잔금일에 새로 생기면 순서가 바뀌어요. 특약 ①은 집 2에도 필요해요.
건축물대장
- 오피스텔은 대장의 용도가 보통 「업무시설(오피스텔)」로 나와요. 대장만으로는 주거용인지 알 수 없고, 실제로 집으로 쓰면서 전입신고를 할 수 있는지가 핵심이에요. 위반건축물 표시는 확인 필요.
- 오피스텔도 실제로 집으로 쓰면 주택임대차보호법으로 보호받는 게 일반적이지만, 내 경우에 해당하는지는 [전문가 확인].
전입신고·확정일자·반환보증
- 집주인이 오피스텔을 업무용으로 등록해 두었다면 전입신고를 꺼릴 수 있어요. 「전입신고는 하지 말아 달라」는 조건이 붙으면 보증금을 지키는 기본 장치(대항력·우선변제권)를 못 갖춰요. 그때 전세권 설정 같은 다른 방법이 맞는지는 [전문가 확인].
- 전입신고가 된다면 집 1과 똑같이 잔금일 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 하세요.
- 반환보증: 주거용 오피스텔은 가입 대상이 될 수 있지만, 보증기관은 보증금이 집값의 일정 비율 안에 드는지 봐요. 약 90.5%라 그 기준과 집값을 매기는 방식에 따라 가입이 갈릴 수 있어요(확인 필요).
두 집 공통: 집주인의 세금
- 계약할 때 집주인에게 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여 현황(이 집에 확정일자를 받은 다른 임대차가 있는지)을 보여 달라고 하세요. 계약 때 집주인이 보여 주도록 법에 정해져 있는 자료예요.
- 밀린 세금과 내 보증금 중 무엇이 먼저인지는 세금 종류와 날짜에 따라 달라요. [전문가 확인]
3. 집주인·중개사에게 물어볼 질문 8개
- (집 1) 소유자 김○○ 님이 직접 나오지 못하는 이유가 뭔가요? 계약 전에 소유자 본인과 직접 통화(가능하면 영상통화)해서 보증금과 기간을 확인해도 될까요?
- (집 1) 소유자 인감도장이 찍힌 위임장, 소유자 인감증명서, 대리인 신분증 원본을 계약 때 보여 주실 수 있나요? 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로 보내도 되죠?
- (집 1) 채권최고액 1억 2천만 원 근저당의 실제 대출 잔액은 얼마인가요? 잔금 때 갚고 말소(또는 감액)해 주실 수 있나요?
- (집 2) 계약에는 등기부상 소유자 본인이 나오나요? 신탁 등기는 없나요?
- (집 2) 전입신고와 확정일자를 받아도 되나요? 업무용으로 등록해 두셔서 전입을 막아야 하는 사정은 없나요?
- (두 집) 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여 현황을 계약 때 보여 주실 수 있나요?
- (두 집) 전세보증금 반환보증 가입에 협조해 주실 수 있나요? 가입이 안 되면 계약을 해제하고 받은 돈을 모두 돌려준다는 특약에 동의하시나요?
- (두 집) 다음 달 말 잔금일에 바로 열쇠를 받고 전입신고를 할 수 있나요? 지금 사는 사람이 있다면 그 전에 나가나요?
4. 계약서 특약 문장 예시 3개
① 담보 설정 금지 (두 집 공통)
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 이 주택에 근저당권 등 담보를 설정하거나 소유자를 바꾸는 등기를 하지 않는다. 이를 어기면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 돌려주며 그로 인한 손해를 배상한다.
② 반환보증 가입이 안 될 때 (두 집 공통)
보증기관이 이 주택의 권리관계나 임대인 사유로 임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 거절하면, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금을 포함해 받은 금액 전부를 즉시 돌려준다.
③ 근저당 말소 (집 1용)
임대인은 잔금 지급일에 을구 근저당권(채권최고액 1억 2천만 원)으로 담보된 대출을 모두 갚고 같은 날 말소등기를 신청한다. 말소되지 않으면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 돌려준다.
- ③은 잔금 일부를 은행에 바로 보내 갚고, 상환 확인서와 말소 신청 접수 서류를 그 자리에서 받아야 의미가 있어요. 법무사에게 맡기는 방법도 있어요.
- 특약은 보증금을 대신 지켜 주지 않아요. 집주인에게 돌려줄 돈이 없으면 문장만으로는 받기 어려우니 2번 점검이 먼저예요. 문구가 내 상황에 맞고 충분한지는 [전문가 확인].
5. 계약 직전에 다시 할 일
등기부등본 다시 떼기 (인터넷등기소에서 바로 열람)
- 언제: 계약서 쓰기 직전, 잔금 보내기 직전, 전입신고 다음 날
- 볼 것
- 소유자가 그대로인지
- 갑구에 새 기록(압류·가압류·가처분·신탁·가등기·경매개시결정)이 없는지
- 을구에 새 근저당이 없는지, 채권최고액이 그대로인지(집 1에 말소 약속이 있다면 실제로 말소됐는지)
- 처리 중인 등기 신청이 있다는 표시가 없는지
실거래가 확인 (국토교통부 실거래가 공개시스템)
- 같은 건물, 같은 면적의 최근 매매와 전세 거래를 함께 보세요.
- 집 1: 작년 2억 6천만 원 거래가 전용 39㎡ 거래인지, 그 뒤에 거래가 있었는지
- 집 2: 호가 2억 1천만 원이 아니라 실제로 거래된 값
- 값이 달라지면 같은 식으로 다시 계산: (보증금 + 선순위 채권최고액) ÷ 확인한 시세
- 공시가격(부동산 공시가격 알리미)도 같이 보세요. 보증기관이 집값을 매길 때 쓰는 값 가운데 하나라 반환보증 가능성을 가늠할 때 필요해요.
같이 해 두면 좋은 것
- 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 보증기관에 상담하기
- 등록된 중개사무소인지 확인하고 공제증서 사본 받기
- 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 기록 남기기
알려 주시면 빈칸을 채울게요 (세 가지)
- 두 집에서 2호선 역까지 걸어서 각각 몇 분인가요? 가장 중요하다고 하신 조건이라 출퇴근 칸을 채우는 데 필요해요.
- 집 2 등기부 갑구에는 누가 소유자로 나와 있고, 신탁·압류·가압류 같은 기록이 있었나요? 집 1도 소유자 말고 다른 줄이 있었다면 같이 알려 주세요.
- 전세대출을 받으실 계획인가요? 받는다면 은행과 보증기관이 집도 함께 심사해서 다음 달 말 잔금 일정과 대출 가능 여부가 달라져요.
어느 집으로 할지는 이 확인 결과를 보고 정하시면 돼요. 확인한 숫자를 주시면 같은 식으로 다시 계산해 드릴게요.
